戸建賃貸のメリット
1.まず利回りがよいこと
アパートの場合賃料が低く、その割には投資額が高くなります。
一方戸建の場合は、中古物件の場合建物は価値が評価されず、土地代のみに近い価格で購入することが可能で、その上、高い賃料でも入居者を探すことができるため20％以上の利回りも十分に狙うことができます。
2.戸建賃貸の入居希望者が余っている
戸建賃貸自体の供給が少ないため、常に戸建への入居希望者が余っている状態にあります。
戸建にすみたいというニーズは着実にあるため、供給さえすれば簡単に入居者を決めることが可能です。
3.物件の仕込がしやすい
アパートのように駅近出ないと入居者を探しにくいといったことがなく、駅から少しはなれた物件でも狙うことができるため、仕込みの可能性が広がります。
そもそも、戸建自体は多く供給されているので、中古を安く仕入れるのはさほど難しくはありません。
4.入居者のクレジットが高い
アパートの場合どうしても単身世帯が多く、賃料の不払いなども発生する場合がありますが、戸建賃貸の場合は入居者はたいてい家族世帯なので、しっかりとした収入もあり、安定して長期に貸すことが可能となります。
5.管理費がかからない
アパート賃貸には必須の共用部分に対する管理が必要ないため、利回りを高めることができます。
入居者が戸建賃貸を選ぶ理由
戸建賃貸への入居希望者には以下のようにニーズがあります。
1.子供がいても周りのことを気にしなくてもいい。
2.庭があるので、家庭菜園やペットを飼うことができる。
3.敷地内駐車場で駐車場代がかからない。
4.部屋が広く収納も充実しているのでゆったり暮らせる。
5.アパートやマンションに住むのは鳥かごの中で暮らす様でなじめない。
戸建賃貸の建て替え
戸建賃貸を買って、古くなってから建て替えにお金がかかり結局メリットがないのじゃないかという心配をされる方もおられると思いますが、実は戸建賃貸の建築費用は思ったほど高くありません。
例えば、60坪の敷地に戸建賃貸を2棟建設する場合、一棟の大きさが約28坪程度の3LDKだと、すべて込みで2棟で約1800万円程度の建築費となります。従って、2棟の賃料が月に20万だとすると、年間で240万円。単純計算だと7.5年で回収することができます。
実際はローンを利用することになるので、ローンの支払いが年間80万円程度(35年返済、金利3％で試算)となりますので、240万円−80万円＝160万円の収入(利回り9％)の収入を得ることができます。